Как правильно покупать доходную недвижимость

Сдача недвижимости в аренду – один из самых популярных способов инвестиций в мире и особенно в России. И легко понять, почему. Кто бы не хотел получать пассивный доход и увеличить свой капитал?

Однако для многих покупка недвижимости для аренды – непонятный и сложный процесс. Здесь много нюансов, предусмотреть всё сразу сложно, если это ваша первая инвестиция. Разбейте инвестиционный процесс на этапы и решайте их по очереди. 

Основные этапы, которые сделают покупку недвижимости для сдачи в аренду понятной и выгодной:

1. Анализ доходности
2. Макроанализ
3. Выбор правильного места
4. Выбор подходящей недвижимости
5. Покупка недвижимости
6. Выбор управляющей компании

Возможно не все этапы применимы к вашей ситуации. Например, кто-то может управлять недвижимостью самостоятельно вместо передачи всех забот управляющей компании. Тем не менее, если вы проработаете все этапы у вас будет гораздо больше шансов сделать выгодную инвестицию, чем если вы просто купите квартиру в новостройке по рекламе.

Никто не говорил, что это будет легко, но мы можем упростить вам задачу. Итак, давайте убедимся, что инвестиции в недвижимость максимально соответствуют вашим задачам.

ОСНОВНЫЕ СООБРАЖЕНИЯ

Четыре важных фактора, которые необходимо учитывать:

• Время и усилия. Процесс приобретения доходной недвижимости может быть длительным. Если не привлекать управляющую компанию, а сдавать в аренду самостоятельно – о пассивном доходе можно забыть, ваша инвестиция рискует превратиться в полноценную работу.
• Ликвидность. Инвестиции в доходную недвижимость предполагает заморозку капитала на длительное время. Продажа недвижимости может занять несколько месяцев, поэтому в случае возникновения чрезвычайной ситуации невозможно быстро получить доступ к первоначальному капиталу.
• Капитал. Обычно для покупки доходной недвижимости используют ипотеку. На самом деле, использование кредитного плеча для увеличение прибыли является одной из наиболее привлекательных характеристик доходной недвижимости. Однако для начала вам все равно потребуется значительная первоначальная сумма. Первоначальный взнос обычно составляет 20%. Транзакционные издержки необходимо добавить к цене покупки, и недвижимость может потребовать технического обслуживания, прежде чем арендатор сможет въехать. Это тоже надо учитывать.
• Непредсказуемость. Пассивный доход от аренды-замечательная вещь, но он не всегда может быть стабильным. Арендаторы будут периодически меняться, значит недвижимость может пустовать в течение определенного периода времени. Не стоит так же забывать, что содержание недвижимости так же остается на ваших плечах. Крыша может протекать. Центральное отопление ломаться. Подобные проблемы могут возникнуть в любое время и сказаться на вашей прибыли.

Необходимо взвесить все за и против, рассчитать потенциальный расход / доход прежде чем вписаться в любой инвест проект. Доходная недвижимость не исключение. И не факт, что с учётом всех этих моментов покупка недвижимости будет правильным решением для вас. Это популярный вариант, да, но это не единственный способ инвестировать в недвижимость. О других вариантах у нас есть отдельная статья в блоге. 

Если вы можете смириться с недостатками, давайте подробнее расскажем о том, как купить доходную недвижимость.

ПОШАГОВОЕ РУКОВОДСТВО

Шаг 1: Анализ денежных потоков

Денежный поток рассчитывается путем вычитания расходов на владение доходной недвижимостью и управление ею из полученного дохода от аренды. Хотя это простой расчет, многие инвесторы сильно недооценивают расходы, поэтому давайте рассмотрим их возможный список.

• Выплаты по ипотеке. Страхование и другие услуги банка (вроде оплаты аккредитива) также за частую включают в ипотечные платежи.
• Коммунальные платежи. Что будете платить вы сами, а что будущий арендатор? Например, за содержание обще домовых территорий обычно платит собственник.
• Управление недвижимостью. Будете сдавать самостоятельно или наймёте управляющую компанию? Если в долгосрок ещё можно сдавать самому при наличии времени и желания, то краткосрок – это уже полноценная работа с полной занятостью, но и доходы выше, если заниматься этим на профессиональном уровне а не в качестве хобби. На самом деле, если честно посчитать, больше половины людей в этом деле зарабатывает не больше чем могли бы получать от сдачи квартиры в долгосрок (есть большая статистика). Ну и это уже не пассивные инвестиции точно. В случае найма управляющей компании будьте готовы отдать от 10% до 25% за её услуги (в зависимости от того, сдаёте в долгую или посуточно). Но за эти деньги вы получите настоящий пассивный источник дохода, причём во втором случае как правило ощутимо большего. Комиссия УК окупиться рублём и вашим сэкономленным временем/нервами. Так что эти затраты стоят того.
• Обслуживание. Полезно считать амортизацию вашей недвижимости, ежемесячно отчисляя определённую сумму. На случай если что-то неожиданно сломается или придёт срок замены у вас будет буфер.
• Простои. Недвижимость не будет сдаваться в аренду 24/7, 365 дней в году. Будут простои. Учитывайте средний коэффициент простоя в размере 5-10%, чтобы покрыть расходы, когда арендатора нет.

Сделайте положительный денежный поток приоритетом с самого начала. Подумайте, есть ли что-нибудь, что увеличит доход от аренды? Может ли что-то что снизить доход от аренды? Принимая решение об инвестировании всегда держите в уме денежный поток и то как он может меняться под действием различных факторов.

Шаг 2: Макроанализ

Прежде чем изучать объявления об аренде в вашем районе, рекомендуется проанализировать общую картину. Это называется анализ сверху вниз. Сначала делаете анализ на уровне стран, потом переходите к городу и районам города. Ваша задача – чтобы как можно больше факторов было на вашей стороне.

Анализ по странам. Если вы не рассматриваете инвестиции в зарубежную недвижимость, можно пропустить этот этап. Но я рекомендую изучить такую возможность. Мир открыт и не стоит себя ограничивать в выборе. За частую за рубежом можно найти варианты лучше, чем дома. А если учитывать риски развивающихся рынков таких как Россия и страны СНГ, диверсифицировать портфель активами в валюте – всегда хорошая идея. При сравнении разных стран необходимо учитывать некоторые ключевые факторы:

• Политический риск. Является ли правительство законно избранным и стабильным? Есть ли какие-либо предстоящие изменения между вашей родной страной и страной, которую вы рассматриваете для инвестиций?
• Налоги. Какие налоги взимаются с дохода от аренды? Во многих странах действует прогрессивная шкала налогообложения и надо понимать на каком уровне этой шкалы вы окажетесь.
• Инвестиционные возможности. В стране, которую вы рассматриваете, может быть стабильное правительство, и она может быть эффективной с точки зрения налогообложения, но если выбор недвижимости ограничен, шансы найти подходящую сделку могут значительно снизиться.
• Законодательные риски. Если вы планируете сдавать недвижимость в краткосрочную аренду чтобы увеличить доход очень важно изучить текущее законодательство в стране/городе и тренды чтобы понять, чего ожидать. Так, например, многие города ограничивают количество дней, когда можно сдавать недвижимость на короткий срок и налагают большие штрафы за нарушения. Такие ограничения вводятся в основном из-за того, что большое количество квартир, сдаваемых на Airbnb способствуют увеличению цен на недвижимость, которая становиться все менее доступной для местных жителей.

Анализ региона. Как только вы остановитесь на какой-нибудь стране, можно выбирать подходящий регион. 

• Знание региона. Если есть место, которое вы хорошо знаете – это будет преимуществом.Может вы там раньше жили или часто отдыхали и хотели бы однажды переехать туда? Если вам очень нравиться какой-то регион, то возможно вы не одиноки в любви к нему (со всеми вытекающими).
• Налоги. В разных регионах могут быть разные ставки налогообложения (как, например в Швейцарии или США). Обязательно ознакомьтесь с тем, какие налоговые законы будут применяться к вашему доходу от аренды. 

Анализ города/населенного пункта. Теперь нужно определить город или населенный пункт. И различия между городами могут быть огромными, многие факторы надо учитывать. Например, в США когда свернулось производство автомобилей в Детройте в 60-е и 70-е годы или в Кливленде в 90-е и начале 2000-х годов аренда недвижимости в обоих городах очень серьёзно просела. Была большая концентрация рабочей силы в одной отрасли и когда производства закрылись все арендаторы уехали. Недвижимость обесценилась. К счастью, есть некоторые факторы, на которые вы можете обратить внимание, чтобы это не случилось с вами.

• Спрос и предложение. Большинство инвестиций работают на основе спроса и предложения. И арендуемая недвижимость ничем не отличается. Посмотрите на рынок аренды за последние 5 лет – растет или снижается спрос?
• Уровни доходов. Для того, чтобы арендаторы могли позволить себе арендную плату, им потребуется определенный уровень дохода. Проверьте данные о местных доходах, чтобы определить численность занятого населения и средний уровень дохода. Однако остерегайтесь искаженных цифр – если занято 70%, но уровень доходов высок, может быть горстка богатых людей «портит» статистику.
• Рост населения. Растет ли население города? Если это так, то, скорее всего, потребуется больше жилья, а значит, больше жильцов. Можно исследовать сайт Росстата на этот предмет и для подкрепления данных посмотреть аналитику по сделкам с недвижимостью – растёт ли число покупок.
• Экономическое разнообразие. Надо понимать, чем живёт город, нет ли консолидации вокруг какой-то одной отрасли. Достаточно ли возможностей для трудоустройства, чтобы доходы арендаторов оставались стабильными? Если их доход стабилен, ваш доход от аренды тоже будет стабильным.

Шаг 3: Выбор правильного местоположения

Итак, вы выбрали свой город или населенный пункт. Но ваше местоположение в городе так же важно, как и сам город. Понятное дело, что не все районы одинаково привлекательны для инвестиций.

• Спрос и занятость. Попробуйте отсортировать районы по спросу и предложению на жильё. Если район активно развивается и туда стремиться переехать всё больше людей, значит есть точки притяжения, например, хорошая инфраструктура, транспортная доступность, офисы крупных компаний. Высокие возможности трудоустройства приводят к концентрации людей, а это значит, что всегда найдутся новые арендаторы, желающие снять жилье.
• Преступность. Высокий уровень преступности — это серьёзный стоп фактор для инвестиций. Если цены на жилье относительно низкие – возможно, на то есть причина. Сравните статистику преступности по каждому району и зайдите в Google / Yandex карты в просмотр улиц. Хорошо ли выглядят и содержатся дома? На кого ориентированы местные магазины?
• Развитие территории. Местная администрация всегда публикует планы развития территории на сайте. Нужно проверить есть ли что-то, что может снизить/повысить привлекательность ваших инвестиций в будущем. 

 Помните, что если вы не хотите сами там жить, арендаторы тоже не будут там снимать. Как только у вас будут ключи на руках, вы уже не сможете поменять дом.

Шаг 4: Выбор подходящей недвижимости

Начните с определения комфортного бюджета. Это значительно сократит время поиска. 

При поиске вы начнете понимать рыночные цены. Посмотрите на аналогичные объявления и убедитесь, что запрашиваемая цена в рынке и отражает качество дома. 

Когда у вас будет список потенциальных объектов, сравните их по прогнозируемому арендному доходу. Посмотрите сколько денег генерируют похожие соседние объекты чтобы понять, что ожидать от выбранных вами. 

 

Общее правило, используемое многими инвесторами — арендная плата должна составлять примерно 1% от покупной цены плюс затраты, или, по-другому, недвижимость должна стоить не более чем в 100 раз больше ежемесячной арендной платы.

Как только вы определили цену покупки, оценили арендный доход и потенциальные расходы, есть несколько других расчетов, которые помогут вам оценить прибыль. К ним относятся Cap rate (доходность), и ROI (рентабельность инвестиций).

• Cap rate. Это то, что недвижимость может приносить ежегодно по сравнению с ценой покупки. Если недвижимость приобретена за 200 000 долларов, а доход от аренды составляет 10 000 долларов, валовой доход составит 5% (математика – (10 000 долларов/200 000 долларов) х 100). Чем выше доходность, тем лучше отдача. Чистая прибыль может быть рассчитана путем вычитания годовых затрат из годового дохода от аренды.
• ROI. Похожий показатель, но есть существенное отличие. Рентабельность инвестиций — это годовой доход от аренды за вычетом затрат, измеряемый по стоимости вложенных средств, а не по общей цене покупки. Например, чистый годовой доход составляет 8000 долларов США после учета затрат. Если цена недвижимости составляет 200 000 долларов, но была использована ипотека в размере 150 000 долларов, общая сумма первоначальных инвестиций должна составить 50 000 долларов. Это означает, что рентабельность ваших инвестиций составит 16% (математика – (8000 долларов/50 000 долларов) х 100).

Шаг 5: Покупка недвижимости

Это самая медленная часть процесса. Если покупаете в ипотеку это ещё больше затянет процесс, но увеличит финансовый рычаг и рентабельность инвестиций.

Так же ипотека – это хороший способ проверить юридическую чистоту и ликвидность объекта. Банки точно не возьмут в залог не ликвидный и проблемный актив, который будет сложно реализовать в случае дефолта по кредиту.

После покупки недвижимости её не плохо было бы застраховать, чтобы обезопасить свой капитал и источник дохода. Как говориться, страховка – это то, что ты покупаешь в надежде что никогда ей не воспользуешься.

Шаг 6: Управление недвижимостью

На данном этапе есть два варианта.

Первый – нанять местное агентство по сдаче в аренду или управляющую компанию. Хотя необходимо будет выплачивать процент от ежемесячной арендной платы, все заботы по управлению передаются им.

В качестве альтернативы вы можете управлять всем сами. Безусловно, существует множество инвесторов, которые используют этот вариант, поскольку с первого взгляда он может принести больший доход. Но если посчитать честно все затраты, учесть вашу зарплату, то доходность уже не будет выглядеть такой привлекательной.

Если у вас есть основная работа, за которую вы получаете деньги (будь то работа в найме или свой бизнес) посчитайте стоимость вашего рабочего часа. Например, если вы зарабатываете за месяц 300000 руб. ваш час стоит 1875 руб., а день – 15000 руб. Если вы тратите 1 день в неделю на управление вашей недвижимостью – не обманывайте себя, смело вычитайте 60000 руб. в месяц из дохода (15000 руб. х 4 недели). Ведь вы могли потратить это время на своё основное дело, которое принесло бы вам такую сумму, так? Для сравнения управляющая компания может делать всю работу за вас за треть от этой суммы или меньше. А сдавая вашу недвижимость на короткий срок, затраты на УК полностью окупятся и принесут $ сверху.

В итоге, с хорошей управляющей компанией вы заработаете больше чем самостоятельно и получите стабильный пассивный источник дохода. Вариант с самостоятельной сдачей в аренду – это хобби для начинающих или полноценная занятость, если недвижимости много. Если вы хотите инвестировать и получать пассивный доход, ваш вариант – сдавать через управляющую компанию.

ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ МЫСЛИ

Диверсификация инвестиций позволяет защитить ваш капитал. И когда дело доходит до диверсификации, доходная недвижимость обычно занимает значительную часть портфеля. По сравнению с акциями или облигациями, инвестиции в доходную недвижимость позволяют вам зарабатывать на росте стоимости, получать пассивный ежемесячный доход и инвестировать на рынке, который не коррелирует с мировыми акциями или сырьевыми товарами.

Но доходная недвижимость – это не мороженку купить. Требуется время, чтобы все рассчитать и убедиться в том, что инвестиции будут генерировать положительный денежный поток каждый месяц. Поэтому потратьте время, чтобы пройти по всем этапам, описанным в этой статье. Небольшая домашняя работа имеет большое значение при инвестициях в недвижимость.